יורש מוכר דירה עם זכויות בניה - מתי מגיע פטור ממס שבח
ע"א 530/07 - בית המשפט העליון קבע: יורש שמוכר דירה עם זכויות בניה לא יכול לקבל פטור גדול יותר ממה שהמוריש היה מקבל - גם כשהאחים זוכים לפטור מלא
תקציר פסק הדין
דן ירדני לנגזם ירש דירה ביחד עם שתי אחיותיו, אך כשמכר אותה גילה שעולם הירושה והמיסוי מורכב הרבה יותר ממה שחשב. הדירה הייתה מיוחדת – לא רק בגלל הזיכרונות, אלא בגלל זכויות הבניה הבלתי מנוצלות שהעלו את ערכה משמעותית. כשהגיע הזמן למכור, התברר שהפטור ממס השבח שהיה צפוי לקבל מסובך הרבה יותר ממה שדמיין.
עו"ד ארז קרט, מומחה לדיני ירושה, מסביר: "כאשר יורשים מוכרים נכס עם זכויות בניה, המיסוי יכול להיות מורכב מאוד. הכלל הבסיסי הוא שיורש לא יכול לקבל פטור גדול יותר ממה שהמוריש היה מקבל."
מנהל מס השבח קבע שהתמורה הגבוהה שהתקבלה עבור הדירה הושפעה מזכויות הבניה הבלתי מנוצלות. לפי החוק, כאשר דירה נמכרת בתמורה שהושפעה מזכויות בניה, ההסדר מתייחס למכירה כאילו נמכרו שני נכסים נפרדים: הדירה עצמה וזכויות הבניה. הפטור ממס השבח ניתן רק על חלק התמורה בגין הדירה, אך לא על החלק בגין זכויות הבניה – אלא אם שווי הדירה נמוך מתקרה מסוימת (1,610,600 שקלים).
הבעיה החלה כאשר התברר שאחיותיו של דן קיבלו פטור מלא – גם על חלק זכויות הבניה. הן ביקשו פטור לפי סעיף אחר בחוק (49ב(1)) שמעניק פטור לכל אחד פעם ב-4 שנים, ללא קשר לירושה. התקרה של הפטור הוחלה רק על חלקן היחסי בדירה, ולכן הן זכו לפטור גם על זכויות הבניה.
דן לעומת זאת ביקש פטור כיורש (סעיף 49ב(5)), שדורש שהמוריש היה זכאי לפטור אילו היה בחיים. עו"ד ארז קרט מבהיר: "התנאי המרכזי בפטור לפי ירושה הוא שהמוריש עצמו היה זכאי לפטור. אם הוא לא היה זכאי – גם היורש לא יהיה זכאי."
במקרה זה, מכיוון ששווי הדירה עלה על התקרה הקבועה בחוק, המורישה לא הייתה זכאית לפטור על זכויות הבניה אילו הייתה בחיים. לכן גם דן לא היה זכאי לפטור זה.
ועדת הערר קבעה בדעת רוב שיש להחיל את התקרה על חלקו של כל יורש בנפרד, אך בית המשפט העליון הפך את ההחלטה. עו"ד ארז קרט מדגיש: "בית המשפט קבע עיקרון חשוב – יורש לא יכול להיות במצב טוב יותר מהמוריש. זה נכון גם כשאחים אחרים מקבלים פטור בנסיבות שונות."
הפסיקה מבהירה שגם אם רשויות המס טעו בעבר ונתנו פטורים מוגדלים, זה לא מצדיק מתן פטור שגוי לאחרים. העיקרון המנחה הוא שיורש נכנס בנעליו של המוריש – לטוב ולרע.
איך לבחור עורך דין לסכסוכי ירושה?
בבחירת עורך דין לטיפול בסכסוכי ירושה, חשוב לחפש מומחה עם ניסיון רב בדיני ירושה ומשפחה. המומחה צריך להכיר היטב את הפסיקה העדכנית ואת המורכבויות של מקרים כמו זה שבו בני זוג פרודים אך נשואים רשמית. עורך דין מנוסה יוכל להסביר את ההשלכות המשפטיות של הסכמי פרידה, לייעץ על אפשרויות למניעת סכסוכים, ולייצג בהליכים משפטיים במידת הצורך. המומחיות כוללת גם הבנה של הליכי גישור וידע בעריכת צוואות ותכנון עיזבון.
צריכים עזרה משפטית בסכסוך ירושה? צרו קשר עוד היום.
שאלות עיקריות שעולות מפסק הדין
מה קרה במקרה של דן ירדני לנגזם?
דן ירדני לנגזם ירש דירת מגורים ביחד עם שתי אחיותיו. כשמכרו את הדירה, התברר שהתמורה הושפעה מזכויות בניה בלתי מנוצלות. עו"ד ארז קרט מסביר: דן ביקש פטור ממס שבח כיורש, אך מנהל מס השבח דחה את הבקשה לגבי חלק זכויות הבניה.
איך פועל הפטור ממס שבח בזכויות בניה?
לפי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר דירה נמכרת בתמורה שהושפעה מזכויות בניה, המכירה נחשבת כמכירת שני נכסים נפרדים: הדירה וזכויות הבניה. עו"ד ארז קרט מבהיר: הפטור ניתן רק על התמורה בגין הדירה עצמה, אלא אם שווי הדירה נמוך מ-1,610,600 שקלים.
מה ההבדל בין פטור לפי ירושה לפטור רגיל?
פטור לפי סעיף 49ב(1) מעניק לכל אדם פטור אחד ל-4 שנים, ללא קשר לירושה. פטור לפי סעיף 49ב(5) מיועד ליורשים, אך דורש שהמוריש היה זכאי לפטור אילו היה בחיים. לדברי עו"ד ארז קרט: "היורש לא יכול לקבל פטור גדול יותר ממה שהמוריש היה מקבל."
למה אחיותיו של דן קיבלו פטור והוא לא?
אחיותיו של דן ביקשו פטור לפי סעיף 49ב(1) – הפטור הרגיל שמגיע לכל אחד פעם ב-4 שנים. התקרה הוחלה רק על חלקן היחסי בדירה, ולכן הן זכו לפטור גם על זכויות הבניה. עו"ד ארז קרט מציין: "כל אחד מהבעלים המשותפים יכול לבקש פטור נפרד לפי הסעיף שמתאים לו."
מה החליט בית המשפט העליון?
בית המשפט קבע שדן לא זכאי לפטור על זכויות הבניה, מכיוון שהמורישה לא הייתה זכאית לפטור זה אילו הייתה בחיים. עו"ד ארז קרט, מומחה בתחום, מדגיש: "העובדה שהאחיות קיבלו פטור לא מצדיקה מתן פטור שגוי גם ליורש."
איך החלטת בית המשפט משפיעה על יורשים אחרים?
הפסיקה קובעת עיקרון ברור: יורש נכנס בנעליו של המוריש וזכאותו לפטור לא יכולה לעלות על זכאותו של המוריש. עו"ד ארז קרט מבהיר: "זה חל גם כאשר הדירה נמכרת על ידי כמה יורשים יחד."
מה השינוי שחל בחוק אחרי המקרה הזה?
תיקון 55 לחוק הבהיר שתקרת הפטור בזכויות בניה חלה על הדירה כולה ולא על חלקו של כל יורש בנפרד. לפי עו"ד ארז קרט: "התיקון הבהיר את הפרשנות הנכונה ולא שינה את המצב המשפטי."
מה המסר המעשי ליורשים?
לפני מכירת נכס בירושה, חשוב לבדוק את זכאות המוריש לפטורים שונים. עו"ד ארז קרט מומלץ: "התייעצות מקצועית יכולה למנוע הפתעות מס יקרות ולמקסם את הפטורים החוקיים."
לפעמים החיים מציבים בפנינו אתגרים מורכבים, והתמודדות עם צוואה שמעוררת סימני שאלה היא אחד מהם.
התנגדות לצוואה היא זכות חוקית שניתנת לך כדי להגן על האמת ועל הצדק.
ישנן סיבות רבות שעשויות להצדיק התנגדות לצוואה: חשש שהמנוח הושפע שלא כדין, ספקות לגבי מצבו הנפשי בעת כתיבת הצוואה, פגמים בהליך החוקי, או תחושה עמוקה שהצוואה אינה משקפת את רצונו האמיתי של יקירך שהלך לעולמו.
הזמן הוא גורם קריטי – החוק מקציב חלון זמנים מוגבל להגשת התנגדות. אל תישאר עם סימני שאלה.
צוות המומחים שלנו כאן כדי להקשיב, לייעץ ולהוביל אותך בדרך להגנה על האמת והצדק.
חוששים מפגם בצוואה? פעלו עכשיו! יש לכם 14 ימים להתנגד ולהגן על זכויותיכם המשפטיות
פסק הדין המלא
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים |
| |
| ע"א 530/07 | |
בפני: | כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין |
| כבוד השופט א' א' לוי |
| כבוד השופט י' דנציגר |
המערער: | מנהל מס שבח מרכז |
| נ ג ד |
המשיב: | דן ירדני לנגזם |
ערעור על פסק-דין של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 10.12.06 בו"ע 1072/04 שניתן על-ידי השופט (בדימ') י' בן שלמה, ד' מרגליות ומ' לזר |
תאריך הישיבה: | ל' בסיון התשס"ט | (22.6.09) |
בשם המערער: | עו"ד יורם הירשברג |
בשם המשיב: | עו"ד יאיר צדוק; עו"ד דן בן שאול |
פסק-דין |
המשנה לנשיאה א' ריבלין:
- זהו ערעור על פסק דינה של ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כבוד השופט בדימוס י' בן שלמה וחברי הוועדה עו"ד ד' מרגליות ורו"ח מ' לזר). בפסק דינה של הוועדה התקבל, בדעת רוב, עררו של המשיב.
המשיב ירש דירת מגורים ביחד עם שתי אחיותיו. במכירת הדירה ביקשו המשיב ואחיותיו פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: החוק). סעיף זה קובע את התנאים לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה. המערער – מנהל מס שבח – קבע כי התמורה ששולמה בעד הדירה הושפעה מקיומן של זכויות בניה בלתי מנוצלות, ולפי סעיף 49ז(א)(1) לחוק שלל את תחולת הפטור לגבי אותו חלק של התמורה ששולם בעד זכויות הבניה. יצוין כי לפי סעיף 49ז(א)(2) לחוק ניתן לקבל פטור אף בגין חלק התמורה ששולם בגין זכויות הבניה הנוספות, בתנאי שהתמורה שולמה בגין דירת מגורים שערכה נמוך מתקרה מסוימת. במקרה שלפנינו, התמורה ששולמה בעד דירתם של המשיב ואחיותיו הייתה גבוהה מתקרה זו, ועל כן קבע המערער כי הם לא יוכלו לקבל פטור בגין מכירת זכויות הבניה הנוספות. אחיותיו של המשיב ביקשו פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(1) לחוק – הקובע פטור במכירת דירת מגורים מזכה אחת ל-4 שנים, ללא קשר לקבלת הדירה בירושה – ובקשתן התקבלה. התקרה הקבועה בסעיף 49ז(א)(2) הוחלה על חלקן היחסי בתמורה בלבד, ועל כן הן קיבלו פטור גם בגין מכירת זכויות הבניה הנוספות. המשיב לא היה זכאי לפטור על-פי סעיף 49ב(1) לחוק, והוא ערר על החלטת המערער.
יצוין, כי במסגרת תיקון 55 לחוק – אשר לא חל בענייננו – הוסף סעיף 49ז(א1) לחוק, הקובע כי תקרת הפטור תחול על התמורה בגין הדירה כולה ולא על חלקו של כל יורש בנפרד.
- עררו של המשיב התקבל, כאמור, בדעת רוב. ועדת הערר קבעה כי יש להחיל את התקרה הקבועה בסעיף 49ז(א)(2) על חלקו של כל יורש בדירה בנפרד, ולא על שווי הדירה כולה. הוועדה נימקה את החלטה בכמה טעמים. ראשית, כך קבעה הוועדה, המערער נהג בדרך של הפליה כלפי המשיב, שעה שלגבי אחיותיו החיל את תקרת הפטור על חלקן בדירה בלבד, ולגבי המשיב החיל את תקרת הפטור ביחס לשווי הדירה כולה. שנית, הוועדה קבעה כי כל פטור על-פי הסעיפים 49א ו-49ב לחוק מספיק על-מנת להיכנס בשערי ההסדר הקבוע בסעיף 49ז, ובכלל זה פטור על-פי סעיף 49ב(5). רו"ח מ' לזר, שהצטרף לדעת הרוב, הוסיף כי הפטור הקבוע בסעיף 49ז הוא פטור עצמאי למוכר, ולא פטור של המוריש העובר ליורש, ולפיכך זכאי כל אחד מן המוכרים לתקרת פטור נפרדת. כבוד השופט בדימוס י' בן שלמה סבר, בדעת מיעוט, כי סעיף 49ב(5) לחוק מעמיד את היורש בנעלי המוריש – לזכות או לחובה.
- המערער מציין כי סעיף 49ב(5), שלפיו מבקש המשיב לקבל פטור, כולל שלושה תנאים לקבלת הפטור אשר אחד מהם הוא ש"אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה". לפיכך, טוען המערער, אין לזכות את היורשים בפטור הגבוה מן הפטור אשר לו היה זכאי המוריש. עוד הוא טוען כי תיקון 55 נועד להבהיר את הפרשנות הראויה ולא לשנות את המצב המשפטי. המערער מוסיף כי תכלית הפטור בגין מכירת זכויות בניה נוספות לפי סעיף 49ז לחוק היא סוציאלית – סיוע לבעלי דירות קטנות אשר לא ניצלו את מלוא זכויות הבניה במגרשם. החלת תקרת הפטור על חלקו של כל אחד מן הבעלים המשותפים של הדירה מסכלת תכלית זו בכך שהיא מרחיבה את הפטור באופן שיחול גם על דירות יקרות יותר. החלת תקרת הפטור בנפרד על חלקו של כל אחד מן הבעלים יוצרת גם פרצת מס בדמות חלוקת הבעלות בדירה בין כמה שותפים על-מנת להגדיל את סכום הפטור הכולל. לעניין הפטור שניתן לאחיותיו של המשיב טוען המערער כי הן הסתמכו על הוראת סעיף המעניק להן פטור עצמאי, שלא מתוקף היותן יורשות (סעיף 49ב(1)), ולכן יש מקום להבחין בינן לבין המשיב. מכל מקום, אף אם ניתן להן הפטור עקב טעות משפטית, אין הדבר מצדיק מתן פטור דומה למשיב.
- המשיב טוען כי אין הצדקה להבחין בינו לבין אחיותיו, שכן הזכאות לפטור לפי סעיף 49ז לחוק כפופה להוראות סעיפים 49א ו-49ב לחוק, ללא הבחנה בין סעיפי המשנה השונים בהם. המשיב מוסיף כי המערער לא טען לפני ועדת הערר כי הפטור שניתן לאחיות בטעות יסודו, והעלה טיעון זה לראשונה בערעורו לפנינו. עוד טוען המשיב כי תיקון 55 שינה את ההסדר הקבוע בסעיף 49ז לחוק, כך שטרם חיקוקו, תקרת הפטור חלה על חלקו של כל מוכר בנפרד, ואילו לאחר חיקוקו תקרת הפטור חלה על שווי הדירה כולה.
דין הערעור להתקבל.
- סעיף 49ז לחוק מסדיר את סוגיית הפטור ממס שבח לגבי מכירת דירה שהתמורה בעדה הושפעה מזכויות בניה בלתי מנוצלות. הוראת הסעיף משקפת תפיסה שלפיה במסגרת העסקה האחת, של מכירת המגרש עם דירת המגורים, נמכרו כביכול שני נכסים נפרדים: הדירה וזכויות הבניה. הכלל שנקבע בסעיף 49ז(א)(1) הוא כי מוכר של דירת מגורים כאמור, שעומד בתנאי הזכאות לפטור על-פי סעיפים 49א ו-49ב לחוק, יהיה זכאי לפטור ממס שבח רק על חלק התמורה ששולם בעד הדירה ולא על חלק התמורה ששולם בעד זכויות הבניה הנוספות. סעיף 49ז(א)(2) קובע חריג שלפיו ניתן להגדיל את סכום הפטור (עד לתקרה הקבועה בחוק), כך שיחול גם על חלק התמורה שהתקבל בעד זכויות הבניה הנוספות. חריג זה מתקיים כאשר שווי הדירה הנמכרת אינו עולה על 1,610,600 ש"ח. וכך בסעיף:
49ז. (א)(1) במכירת דירת מגורים מזכה, שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מזכויות לבניה נוספת, יהא המוכר זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד ההצהרה לפי סעיף 73, לפטור, בכפוף, להוראות סעיפים 49א ו-49ב, בשל סכום שווי המכירה, עד לסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבניה הנוספת כאמור (להלן – סכום שווי הדירה);
(2) היה סכום שווי הדירה כאמור בפסקה (1) נמוך מ-1,610,600 שקלים חדשים יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה הנוספת כאמור, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין 1,610,600 שקלים חדשים לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך;
נמצא, כי התנאים לזכאות לפטור הקבועים בסעיפים 49א ו-49ב לחוק חלים גם על פטור שניתן לפי סעיף 49ז. סעיף 49ב כולל שלושה "סעיפי פטור", אשר בכל אחד מהם מפורטים התנאים לזכאות לפטור על-פי אותו סעיף. המשיב, כאמור, מבקש פטור לפי סעיף 49ב(5), אשר זוהי לשונו:
המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
התנאי המרכזי לענייננו, הוא כי המוריש היה פטור ממס בשל מכירת הדירה, אילו היה בחיים. תנאי זה, כאמור, חל גם על הזכאות לקבל פטור ביחס לזכויות הבניה – לפי סעיף 49ז. רק אם המוריש היה זכאי לפטור לפי סעיף 49ז, יהיה גם היורש זכאי לפטור לפי סעיף זה. תכליתו של הפטור לפי סעיף 49ב(5) היא לאפשר ליורש להיכנס בנעלי המוריש, ובהתאם לכך, לא תעלה זכאותו של היורש על זכאותו של המוריש. עיקרון זה יפה גם לעניין זכאותו של יורש לפטור לפי סעיף 49ז – לפי תכלית הסעיף ולפי לשונו, שהרי סעיף 49ז כפוף במפורש לתנאים הקבועים בסעיף 49ב. מעבר לדרוש, יש להוסיף כי גם בסעיף 49ז, המונח "שווי הדירה" מתייחס ל"סכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבניה הנוספת", כלומר, התמורה בגין מכירת הדירה – כולה (על כל בעליה). לאור דברים אלה, נראה כי אין מקום לטענה כי תיקון 55 שינה את ההסדר הקבוע בסעיף 49ז.
- שווי הדירה שירש המשיב ביחד עם אחיותיו עולה על התקרה הקבועה בסעיף 49ז(א)(2), ולפיכך המורישה, לו היתה בחיים, לא היתה זכאית לפטור ממס שבח בגין חלק התמורה שהתקבל עבור זכויות הבניה שלא נוצלו. על-כן נכונה עמדתו של המערער כי המשיב אינו זכאי לפטור בגין חלק זה של התמורה. נותרה, אם כן, השאלה אם יש בפטור שניתן לאחיותיו של המשיב כדי לשנות ממסקנה זו. על כך יש להשיב בשלילה. כאמור, המשיב לא זכאי לפטור עקב כך שלגבי מכירת זכויות הבניה הנוספות הוא אינו עומד בתנאי סעיף 59ב(5). המערער – כך לפי דבריו – נהג בעבר לפרש את סעיף 49ז(א)(2) כך שהתקרה הקבועה בו מתייחסת לחלקו היחסי של כל אחד מן המוכרים בדירה ולא לשווי הדירה כולה. לדבריו, גם בעת שנקט בגישה זו, הוא לא נהג להחיל את תקרת הפטור על חלקו היחסי של כל יורש בדירה, לאור הוראותיו של סעיף 49ב(5). כיום עמדתו של המערער היא כי הגישה שבה נקט בעבר מוטעית, וכי התקרה הקבועה בסעיף 49ז(א)(2) מתייחסת לשווי הדירה כולה. בין אם גישתו של המערער בעבר יסודה בטעות ובין אם לאו – והשאלה אינה צריכה הכרעה בעניין שלפנינו – הרי שזכאותו של המשיב לפטור בגין התמורה בעד זכויות הבניה נשללה לפי תנאי סעיף 49ב(5) ואילו אחיותיו של המשיב ביקשו – וקיבלו – פטור לפי סעיף 49ב(1). גם אם ניתן להן פטור רחב משהיו זכאיות לו עקב טעות מצד המערער, אין בטעות זו לבדה כדי להצדיק מתן פטור דומה למשיב.
סופו של דבר, הערעור מתקבל. המשיב יישא בהוצאות המערער וכן בשכר טרחת עורך דין בסכום של 20,000 ש"ח.
המשנה לנשיאה
השופט א' א' לוי:
אני מסכים.
ש ו פ ט
השופט י' דנציגר:
אני מסכים.
ש ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק דינו של המשנה לנשיא א' ריבלין.
ניתן היום, ה' בתשרי תש"ע (23.9.2009).
המשנה לנשיאה ש ו פ ט ש ו פ ט
_________________________
לפעמים החיים מציבים בפנינו אתגרים מורכבים, והתמודדות עם צוואה שמעוררת סימני שאלה היא אחד מהם.
התנגדות לצוואה היא זכות חוקית שניתנת לך כדי להגן על האמת ועל הצדק.
ישנן סיבות רבות שעשויות להצדיק התנגדות לצוואה: חשש שהמנוח הושפע שלא כדין, ספקות לגבי מצבו הנפשי בעת כתיבת הצוואה, פגמים בהליך החוקי, או תחושה עמוקה שהצוואה אינה משקפת את רצונו האמיתי של יקירך שהלך לעולמו.
הזמן הוא גורם קריטי – החוק מקציב חלון זמנים מוגבל להגשת התנגדות. אל תישאר עם סימני שאלה.
צוות המומחים שלנו כאן כדי להקשיב, לייעץ ולהוביל אותך בדרך להגנה על האמת והצדק.
צוואה מעוררת ספקות? יש לך זכות להתנגד ולהגן על האמת. אנחנו כאן בשבילך
שאלות נפוצות על פסק הדין
שאלה 1: מה ההבדל בין פטור לפי ירושה לפטור רגיל במס שבח?
תשובה: פטור רגיל לפי סעיף 49ב(1) מעניק לכל אדם זכאות לפטור ממס שבח אחד לכל 4 שנים, ללא קשר לאופן רכישת הדירה. פטור לפי ירושה (סעיף 49ב(5)) מיועד ליורשים בלבד, אך מחייב עמידה בתנאי נוסף מרכזי: המוריש היה צריך להיות זכאי לפטור אילו היה בחיים ומוכר את הדירה. כלומר, יורש לא יכול לקבל פטור רחב יותר ממה שהמוריש היה זכאי לו.
שאלה 2: איך פועל ההסדר של פטור ממס שבח בזכויות בניה בלתי מנוצלות?
תשובה: לפי סעיף 49ז לחוק, כאשר דירה נמכרת בתמורה שהושפעה מזכויות בניה בלתי מנוצלות, החוק מתייחס למכירה כאילו נמכרו שני נכסים נפרדים: הדירה עצמה וזכויות הבניה. הפטור ממס שבח ניתן בדרך כלל רק על התמורה בגין הדירה עצמה. עם זאת, קיים חריג: אם שווי הדירה (ללא זכויות הבניה) נמוך מ-1,610,600 שקלים, ניתן לקבל פטור נוסף גם על חלק התמורה בגין זכויות הבניה.
שאלה 3: מדוע אחיותיו של דן קיבלו פטור והוא לא, למרות שירשו את אותה דירה?
תשובה: אחיותיו של דן ביקשו פטור לפי סעיף 49ב(1) – הפטור הרגיל שמגיע לכל אדם פעם ב-4 שנים, ללא קשר לירושה. כיוון שהן בקשו פטור זה, התקרה של 1,610,600 שקלים הוחלה רק על חלקן היחסי בדירה ולא על שווי הדירה כולה. לכן הן זכו לפטור גם על זכויות הבניה. דן לעומת זאת ביקש פטור כיורש (סעיף 49ב(5)), שמחייב שהמוריש היה זכאי לפטור אילו היה בחיים. מכיוון ששווי הדירה כולה עלה על התקרה, המורישה לא הייתה זכאית לפטור על זכויות הבניה.
שאלה 4: מה המשמעות המעשית של החלטת בית המשפט העליון ליורשים אחרים?
תשובה: בית המשפט קבע עיקרון ברור: יורש נכנס בנעליו של המוריש ולא יכול להיות במצב טוב יותר ממנו. זה אומר שלפני מכירת נכס בירושה, יש לבדוק מה היו זכויותיו של המוריש לפטורים שונים. אם המוריש לא היה זכאי לפטור מסוים – גם היורש לא יהיה זכאי. הפסיקה גם מבהירה שאי אפשר לחלק את תקרת הפטור בזכויות בניה בין היורשים – התקרה חלה על הדירה כולה.
שאלה 5: איך תיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין משפיע על ההסדר?
תשובה: תיקון 55 הוסיף סעיף 49ז(א1) שקובע במפורש כי תקרת הפטור לזכויות בניה (1,610,600 שקלים) חלה על התמורה בגין הדירה כולה ולא על חלקו של כל יורש או מוכר בנפרד. בית המשפט קבע שהתיקון לא שינה את ההסדר הקיים אלא רק הבהיר את הפרשנות הנכונה. המטרה הייתה למנוע פרצת מס שיכלה להיווצר על ידי חלוקת בעלות בדירה בין כמה שותפים כדי להגדיל את סכום הפטור הכולל.
שאלה 6: מה קורה כאשר רשויות המס טועות ונותנות פטור רחב מדי?
תשובה: בית המשפט קבע שגם אם מנהל מס שבח טעה בעבר ונתן פטור רחב יותר ממה שהחוק מאפשר, זה לא מצדיק מתן פטור שגוי דומה במקרים אחרים. במקרה הנדון, המערער טען שנהג בעבר לפרש את החוק באופן שונה (מוטעה לדעתו כיום) והעניק לאחיות פטור רחב יותר, אך זה לא הצדיק מתן פטור דומה לדן. העיקרון הוא שכל מקרה נבדק לפי הוראות החוק ולא לפי טעויות שנעשו בעבר.
שאלה 7: איך בודקים האם המוריש היה זכאי לפטור ממס שבח על זכויות בניה?
תשובה: כדי לבדוק זכאות המוריש לפטור על זכויות בניה, צריך לבחון שני תנאים עיקריים: ראשית, האם המוריש עמד בתנאי הפטור הבסיסיים לפי סעיפים 49א ו-49ב (כמו החזקת דירה אחת, זכאות לפטור מדירה מזכה וכו'). שנית, האם שווי הדירה (ללא זכויות הבניה) נמוך מהתקרה של 1,610,600 שקלים. רק אם שני התנאים מתקיימים, המוריש היה זכאי לפטור על זכויות הבניה, ובהתאם גם היורש יהיה זכאי.
שאלה 8: מה ההמלצות המעשיות ליורשים הרוצים למכור נכס עם זכויות בניה?
תשובה: ליורשים המתכננים למכור נכס מומלץ: ראשית, לקבל הערכת שווי מקצועית שמפרידה בין שווי הדירה לזכויות הבניה. שנית, לבדוק מה היו זכויותיו של המוריש לפטורים שונים – האם הוא החזיק דירה אחת, האם היה זכאי לפטור דירה מזכה וכו'. שלישית, לשקול אם יש יורשים שיכולים לבקש פטור לפי סעיף אחר (כמו הפטור הרגיל של 49ב(1)). רביעית, לקבל ייעוץ מקצועי לפני הגשת הבקשה לפטור, כדי למקסם את הפטורים החוקיים ולמנוע הפתעות מס יקרות.
התנגדות לצוואה היא הזדמנות אחרונה להגן על זכויותיכם בירושה - פנו עכשיו לייעוץ משפטי מקצועי
הסתייגות משפטית
המידע המוצג באתר זה מיועד למטרות הדרכה כלליות בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, פיננסי או מקצועי. התוכן נועד לספק כיוון ראשוני ואינו בא במקום עיון במקורות הרשמיים או קבלת ייעוץ מקצועי מוסמך. האתר אינו אחראי לדיוק, שלמות או עדכניות המידע המוצג. בתהליכי עיבוד והמרת התוכן עלולים להתרחש שגיאות או אי-דיוקים. לפני קבלת החלטות או ביצוע פעולות כלשהן, הינכם מתבקשים לפנות לקבלת ייעוץ מקצועי ולוודא את המידע ממקורות רשמיים. האתר אינו נושא באחריות לתוצאות השימוש במידע או לנזקים העלולים להיגרם עקב הסתמכות על התוכן המוצג.
הסתייגות זו באה בנוסף לתקנון האתר, תנאי השימוש ומדיניות הפרטיות החלים על האתר.
